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预计明年上半年房企风险加大

作者:千讯真人娱乐平台咨询  来源:本站整理  发布时间:2017-10-12 13:04:34      

虽然“十一”黄金周全国多个城市的楼市迎来萧条期,但在“金九银十”的开头月,房地产企业的表现仍然可圈可点。据千讯真人娱乐平台咨询发布的《》显示,27家发布9月销售业绩的房企,销售额仍然处于高峰,但是相比8月,这27家企业的签约均价出现了环比下调,且部分房企的销售面积也已环比减少。调控之压下,房企年终及明年上半年的销售业绩备受考验。

销售面积及均价环比下滑

10月10日晚间,万科发布9月销售业绩,数据显示,9月万科实现销售面积272.9万平方米,销售金额463.2亿元。2017年1-9月,公司累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961亿元。在前三季度万科的销售金额已经超过了去年全年的3647亿元。不过从单月看,万科9月的销售面积出现了环比下滑,8月,万科实现销售面积273.9万平方米,销售金额370.4亿元。万科在9月的销售面积环比8月下跌0.37%。同样,保利地产8月实现签约面积157.53万平方米;实现签约金额229.88亿元。保利地产9月签约面积环比下降1.16%;签约金额环比下降4.33%。另外,华润、富力等企业同样出现销售面积的环比下滑。

除了销售面积的环比下滑外,房地产企业的签约价格也出现环比下滑。根据中原地产的统计,已发布9月业绩的27家房地产企业中,9月单月的合计销售额达到了2354.6亿元,环比上涨18%,但是相比8月,这27家企业的签约均价则出现了环比3%的下调。在行业人士看来,虽然成交金额明显上涨,但是因为一二线城市的调控政策毫不放松,这也导致9月房企开始面对环比销售面积和销售均价的下滑,且这一趋势将延续至年底。

50家房企拿地金额上涨48%

不得不承认的是,虽然楼市调控重压,但从全国市场看,截至9月底,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录,预计全年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。房企也将收获历史最丰收一年。

此外,房企年度目标平均完成已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。例如,华润置地已突破千亿元,前9月销售1006亿元,按年增26%;融创前9月销售额约2080.7亿元。

中原地产张大伟分析认为,当前房地产去库存任务已初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。此外,因为过去两年多的火爆楼市还在作用于今年的房企业绩,由于2015、2016年的销售火爆,房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。

与之相对的是,房地产企业对于土地的热情依然不减。数据显示,截至2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿元。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到了48%。这50家房企中,前9月拿地金额超过100亿元的企业有49家,而在去年同期只有37家。

“拿地积极与前9月的业绩良好直接相关。虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史纪录的2016年后,资金情况空前宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。”张大伟如是分析。

2018年上半年房企风险加大

土地储备的不断增加意味着未来两年房企的可售货源增加,但是在调控不断深化的背景下,能否消化顺利的问题随之而来。业人士指出,从房企拿地的区域看,房企对于热点区域、优质属性地块依然拼抢,例如南京、苏州、厦门等2016年的二线城市“四小龙”地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。再例如,北京今年出让的土地全部对于房屋销售价格进行了限制,房企的盈利空间缩小,但是依然受到开发商的热捧;这也从侧面反映了开发商的拿地策略及对于后市的判断。

张大伟进而表示,大企业因为资金成本等优势,布局合理,依然能够保持上涨的速度,但是并非所有企业都能幸运。根据房地产企业发布的半年报,不少企业的成绩单已经受到了调控的影响,例如,北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。

业界分析,首开净利润大降的原因与该公司经营策略有关,除了重点布局的一二线城市受到限购与限价的双重调控之外,京内项目去化慢、京外项目盈利能力不佳都对首开净利润下滑造成影响。

因此,行业人士判断,除了布局合理的大型房地产企业外,会有更多的房企在年终会受到调控波及。“大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。”张大伟如是说。

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